Новини

01 грудня 2013 Новини

SVITLAND UKRAINE: «МИ, ЯК І БАГАТО ІНШИХ ЗАХІДНИХ ІНВЕСТОРІВ В УКРАЇНІ, ЗАЙНЯЛИ ОЧІКУВАЛЬНУ ПОЗИЦІЇ»

В інтерв’ю «commercial property» едді прилепський, генеральний директор компанії svitland ukraine, розповів про перший реалізований проект компанії в україні – торгівельно-офісний центр silver breeze, перспективні проекти svitland, а також дав оцінку сучасній кон’юнктурі українського ринку нерухомості.

Commercial Real Estate #12 (124) 2013

Розкажіть про досягнення компанії Svitland Ukraine в 2013 році.

Якщо говорити про Україну, то це відкриття торгівельно-офісного центру Silver Breeze в Києві, який є нашим першим великим проектом в країні. Загальна площа ТОЦ становить 75 000 м2. Він містить офісну і торгівельну складові, спортивний комплекс та  н.. На даний момент на підставі підписаних договорів оренди заповнюваність ТОЦ Silver Breeze складає 50%. Серед наших орендарів можна назвати такі компанії як Johnson & Johnson, GSK, також попередні договори оренди було підписано з Berlin-Chemie, Porsche та н..

Розкажіть про особливості девелопмента проекту ТОЦ Silver Breeze.
Для нас було дуже важливо побудувати комплекс там, де розвивається транспортна інфраструктура, оскільки будівництво об’єктів нерухомості, що генерують додатковий потік людей, без реалізації розв’язок призводить до транспортного колапсу. Так, в районі, де побудований Silver Breeze, було побудовано розв’язку з моста  н.. Є.О. Патона, побудований новий міст і, таким чином, знято питання транспортного навантаження. З іншого боку, ми були поінформовані про план стратегічного розвитку Києва і перенесення бізнес-активності на Лівий берег міста – цей фактор також зіграв на нашу користь.

Іншим фактором на користь реалізації проекту стало розуміння того, що в цьому районі ми могли придбати землю і побудувати комплекс за адекватні гроші, щоб надалі пропонувати сучасний і лояльний за своєю вартістю продукт.

По-третє, для нас було важливо створити багатофункціональний комплекс, орендатор якого зможе отримати усі послуги в одному місці. Західні компанії – потенційні орендатори – приділяють особливу увагу власним кадрам, і тому девелопери створюють максимально комфортні офіси для орендаторів, обладнані усім необхідним і навіть більше – до самих спортивних майданчиків. Саме тому ми зробили в Silver Breeze спортивний комплекс з басейном, обладнали 10 ресторанів та н..

Над якими проектами нерухомості компанія працює зараз і чи планує в перспективі 2014 року запустити принципово нові?
Наразі ми ведемо будівництво житлового комплексу Silver Park по вул. Багговутівській у Києві. Введення в експлуатацію ЖК планується приблизно через два роки.

Що стосується нових проектів, ми, як і багато інших західних інвесторів в Україні, зайняли очікувальну позицію. На сьогодні дуже мало інвесторів, які готові озвучити свої плани на найближче майбутнє, оскільки невідомо, яким воно буде. Зазначу, що діяльність SvitLand не сфокусована лише на Україні – компанія працює на території усієї СНД. Таким чином ми диверсифікуємо свою діяльність, і якщо побачимо, що тенденція в Україні є негативною, то зможемо розвиватися в інших країнах.

Ще у 2008 році компанія SvitLand мала грандіозні плани щодо розвитку в Україні паралельно восьми проектів. Але зараз ми прийняли рішення розвивати проекти послідовно – один за іншим, роблячи це дуже обережно і виважено. Також ми дивимось на існуючі проекти з метою їх придбання – для цього у нас є фінанси і можливості для їх залучення. Але зараз, щоб ми прийняли рішення увійти до проекту, він має бути дійсно дуже цікавим. Необхідно також чітко бачити, що, з одного боку, є можливість мінімізувати ризики, а з іншого – отримати прибуток, який би нас влаштував за існуючих ризиків. В Києві наразі входити до проектів комерційної нерухомості – дуже невідповідальне рішення.


Чи плануєте Ви купівлю земельних ділянок у 2014 році?
У нас є декілька земельних ділянок в регіональних центрах України, зокрема, в таких містах як Харків, Миколаїв і Луганськ. Але наразі компанія SvitLand вирішила зосередитись на Києві з огляду на більш складну ситуацію на регіональних ринках. В цілому, на цей момент ми не розглядаємо регіони і не плануємо купувати там нові ділянки в найближчий час. Стосовно розвитку ділянок, що вже знаходяться у власності компанії, слід зазначити, що перед тим, як приймати рішення про будівництво будь-якого об’єкту в регіонах, слід дуже чітко розуміти, що ти хочеш побудувати, і як ти це будеш продавати. Наприклад, в цей момент ми проводимо маркетингове дослідження в Харкові щодо доцільності реалізації проектів нерухомості.


Які сегменти нерухомості компанія SvitLand розглядає як найбільш перспективні?
Логістика була першим сегментом, який цікавив нас при виході в Україну в 2007 році. Але в той час ми не знайшли для себе слушного проекту. Сьогодні український ринок складської нерухомості характеризується невисокими орендними ставками і невисоким попитом. Це можна пояснити тим, що Україна як і раніш не є потужною транзитною країною.

Готельний бізнес в такому вигляді, як він існує в Україні, а саме реалізація проекту під певного оператора, нас не цікавить. Тут майже не існує практики підписання угод (щонайменш, в тих проектах, які були нам цікаві), згідно з якими готельний оператор сплачує мінімальну орендну плату за побудовану будівлю. Оператор згоден платити відсоток від обороту, але, зважаючи на існуючі в Україні ризики, підписувати таку дорогу угоду наша компанія не готова.

На даний момент в сегменті офісної нерухомості спостерігається потужна конкуренція: наповнення бізнес-центрів відбувається в основному шляхом переміщення компаній з одного об’єкту до іншого за рахунок того, що власники і девелопери переманюють орендаторів існуючих офісних будівель, а це можливо лише за наявності унікальних переваг, яких немає в інших об’єктах.

В сегменті житлової нерухомості найважливіший фактор – це існування іпотеки. На сьогодні іпотечного ринку в Україні практично не існує, і це є негативним явищем для галузі. Але позитивною тенденцією в даному сегменті можна назвати «застій» в будівництві житла, який призвів до збільшення попиту на цей сегмент нерухомості і певну хвилю транзакцій. Можна припустити, що в найближчі роки житловий сектор буде розвиватися, але все ж девелоперські ризики залишатимуться великими. Займатися будівництвом житла в Києві можна тільки якщо ти можеш побудувати його дешево.


Який обсяг інвестицій компанія вклала в розвиток проектів комерційної нерухомості в Україні за час своєї діяльності
На сьогодні компанія SvitLand інвестувала у всі проекти в країнах СНД близько $200 мільйонів, більшу частину з яких було спрямовано до України, в тому числі на придбання земель. В проект ТОЦ Silver Breeze ми інвестували близько $85 мільйонів – ця сума включає вартість землі, будівництва і оздоблювальних робіт.

SvitLand є практично єдиним інвестором в Києві, який будує проекти за західним зразком, а саме – залучаючи зовнішнє фінансування. У нас є інвестори в особі ізраїльських пенсійних фондів, які інвестують в проекти холдингу Fishman Group, в структуру якого входить компанія SvitLand. Також нас фінансують західні банки, наприклад, ЄБРР, який залюбки надає кошти на реалізацію проектів в Білорусі. В Росії нашим стратегічним партнером є «Сбербанк Росії».


Як Ви оцінюєте ефективність законодавчих змін в Україні в 2013 році? Чи спростили вони ведення девелоперського бізнесу в країні?
Ті законодавчі зміни, к якими мені особисто доводилось зустрітися, були зроблені лише в гірший бік.

Закордонним компаніям, бізнес яких в Україні організований за західним зразком, тобто зі сплатою усіх податків, з прозорою діяльністю і так далі, важко працювати в цій країні. Через це закордонний девелопер повинен або співпрацювати з місцевим девелопером, який може забезпечити «зелений» коридор, або намагатися самому змагатися з усіма проблемами. Це є однією з причин, чому на ринку України немає західних девелоперів, а якщо вони і є, то рано чи пізно зачиняються і йдуть. Девелоперам доводиться зазнавати немало «атак» збоку різних структур. Так, нещодавно усі могли спостерігати ситуації рейдерських захоплень ТРЦ «Універмаг «Україна» і ТВК «Глобус» в Києві.


Ваші прогнози щодо розвитку ринку комерційної нерухомості України в перспективі 2-3 років.
Розвиток ринку нерухомості, як і інших сегментів економіки, залежить від політичної ясності, від розуміння, в який бік рухається країна. Дуже важно «сидіти між двома стільцями» - в результаті це призводить до економічного краху. Подібну ситуацію можна було спостерігати в Білорусі, яка два роки тому пережила гіперінфляцію як раз тому, що керівництво країни не мало чіткого розуміння, куди «рухатись» - на Захід або на Схід. Сьогодні важко робити будь-які прогнози стосовно розвитку економіки України. Україна, на відміну від Росії, - це економічно залежна країна через відсутність багатьох власних ресурсів. Якщо європейська економіка піде угору, а це, за прогнозами, може відбутися років за два, то й Україні буде легше.

 
Yandex.Metrica