Новини

16 січня 2014 Новини

ЕЯЛЬ ФІШМАН: «УДАЧУ НЕ МОЖНА ЗАКЛАСТИ В EXCEL»

Голова ради директорів інвестиційно-промислового холдингу Fishman Group, ізраїльський магнат Еяль Фішман розповів про те, як інвестори обирають об’єкти для своїх фінансових вкладань, порівняв європейські і російські ринки і пояснив, яку роль грає удача в девелоперському бізнесі.

Commercial Real Estate #2 (223)

Два роки тому ви заявляли, що плануєте повністю «переїхати за кордон» і продати свою власність в Ізраїлі. Ваші плани здійснилися?

– Я не казав, що ми зовсім відмовляємось від діяльності в Ізраїлі, я мав на увазі, що в своїй країні ми скорочуємо обсяги бізнесу. Певна річ, ми не залишаємо Ізраїль.

– А в яких країнах, окрім Ізраїлю, зараз здійснює свою діяльність Fishman Group?
– З початку економічної кризи у 2008 році ми не входили до нових країн, виключення складають США, де відразу ж після кризи були добрі інвестиційні можливості, і, скористувавшись ними, в 2010 році ми уклали там декілька угод. А взагалі на протязі багатьох років ми працюємо в 14 країнах. Сьогодні найбільша доля інвестицій Fishman Group припадає на ринки Франції, Німеччини, Канади та Ізраїлю. Але не виключено, що в найближчий час буде значно збільшено і наш інвестиційний портфель в Росії, оскільки наш бізнес тут зростає швидше. Ще два роки тому наша доля в Росії складала лише 10%, а сьогодні MirLand Development Corporation, яку було засновано для реалізації інвестиційних проектів на російському ринку нерухомості, займає 17% нашого порт фоліо. Ми гадаємо, що дуже скоро доля MirLand Development Corporation в нашій структурі інвестицій складатиме понад 20%.

– Скоро – це коли?
– Як тільки ми придбаємо нові ділянки.

 
– А у вас є такий намір?
– Авжеж.


– В одному зі своїх інтерв’ю Ви казали, що інвестиційний клімат Москви перестав сприяти підприємцям із Ізраїлю, але за МКАД є значно більше можливостей. Чи означає це, що тепер Fishman Group більше зацікавлений в більш віддалених від центру регіональних російських ринках?
– Мене трохи невірно переклали. Насправді я мав на увазі, що Москва як місто – це просто інші, більш складні правила гри. Хоча, звичайно, у порівнянні з тим, що було до кризи, прибутковість готових об’єктів, наприклад, у галузі комерційної нерухомості, стала значно нижчою. Посилилась і конкуренція. З урахуванням цих факторів вартість угод з московською нерухомістю в середньому стала занадто високою для ізраїльських інвесторів. В той же час, я впевнений, що якщо у інвестора є гроші в достатній кількості і час терпить, займатися девелопментом в Москві як і раніш вигідно.

Щодо нашої компанії, її стратегія припускає диверсифікацію за географічною ознакою – це Москва, Санкт-Петербург і російські регіони. Але, як і будь-яка інша компанія, MirLand Development обмежена у своїх можливостях, зокрема, в людських ресурсах, і не може одночасно розвивати відразу 100 проектів: спочатку потрібно завершити те, що було розпочато в 2006-2007 роках. Ми дуже вигідно придбали декілька земельних ділянок, і нам вдалося реалізувати на них свої проекти. Наприклад, нещодавно MirLand завершив будівництво торгівельного центру «Тріумф Мол» в Саратові і ТЦ «Вернісаж» в Ярославлі, здав в експлуатацію «MirLand Бізнес-Центр» в Соскві і котеджне селище у Підмосков’ї. При цьому, як девелоперська компанія ми знаходимось у дуже доброму становищі, оскільки дотримано баланс між нашими позиками і вартістю інвестиційного портфелю, і тепер ми готові інвестувати в наступний проект, і зараз шукаємо відповідні ділянки.


– Яка планка прибутковості для Вам є мінімальною, нижче за яку Ви ніколи не опуститесь в жодній країні світу?
– Якщо це об’єкт комерційної нерухомості, то шукаймо ставки близько 13-13.5%, тобто зі строком окупності 7-8 років.


– Ви зараз кажете про російський ринок. В Європі, мабуть, ставки прибутковості нижче, а проекти окупаються довше…
– Звісно, це так. Хоча наразі немає такої грандіозної різниці, як до кризи. В передмістях Лондону чи Парижу можна знайти дуже добрий проект з прибутковістю у 9%. В центральній частині цих міст інша ситуація. Наприклад, на Оксфорд-стріт у Лондоні прибутковість проектів знаходиться приблизно на рівні 5%. Майже такі ж самі показники зараз в центрі Москви, де прибутковість комерційних проектів складає близько 7.5%. Я згоден з тим, що можна придбати готову будівлю, але ніхто не стане починати будівництво за такої прибутковості, тому ще жоден девелопер не зможе отримати кредит менш ніж під 7%. Через це девелоперам не має сенсу купувати такі проекти, вони можуть зацікавити лише інвестиційні фонди, або дуже багатих росіян, які розглядають такі вкладення в якості консерваційних інвестицій.

Іншими словами, коли ви порівнюєте, треба порівнювати конкретні місця, а не країни.


– Що Ви можете порадити тим, хто інвестує в російську нерухомість?.
– Найголовніше – це будувати у вірному місці, за розумні гроші, і зберігати баланс між позиками і розміром інвестиційного портфелю. В Росії дуже важливо не брати позики, які перевищують 50% вартості порт фоліо, навіть якщо знадобиться відмовитись від деяких проектів. Інакше можуть бути проблеми.


– Який сегмент російського ринку, на Ваш погляд, є сьогодні найбільш привабливим і стабільним?
– Я вважаю, що в Росії великий потенціал щодо торгівельних центрів в регіонах і ділових комплексах в Москві і Санкт-Петербурзі. Хоча усе змінюється від проекту до проекту, і залежить від тривалості реалізації проекту. Наприклад, коли ми почали освоювати український ринок, у Fishman Group в Києві був багатофункціональний проект, до складу якого входили торгівельний комплекс і бізнес-центр. Причому, з точки зору прибутковості ТЦ був більш перспективним, а офіси в той час не дуже добро розвивалися. Але коли ми закінчували будівництво, орендатори ТЦ, з якими було укладено попередні договори, відмовились від розміщення. А офісні приміщення, навпаки, почали активно заповнюватись, перевершивши наші очікування на 25% і покривши втрати надходжень від торгівельного центру.


– Якщо на ринку все так швидко змінюється, виходить, що прорахувати перспективність проекту неможливо?
– За великим рахунком, так. Але ж бізнес-ризики є частиною гри. Процес девелопменту – дуже тривалий в будь-якій країні, і за час реалізації проекту може трапитись будь-що. Ти можеш придбати землю, коли ринок знаходиться на спаді, але до кінця будівництва ціни злетять, і проект стане набагато більш привабливим, ніж спочатку. В той же час, можна почати будівництво в момент підйому, потім ціни впадуть, і ти програєш. Знаєте, в свій час Наполеон казав: «Мені не потрібні найгеніальніші маршали, я потребую лише щасливих». Так і тут. Так, величезне значення має професіоналізм керівника, грамотний менеджмент і досвідчена команда. Але якщо немає удачі, то вважай, що немає нічого. Девелоперам на ринку нерухомості удача потрібна так само, як і Наполеону на полі битви.


– А звідки здобувати цю удачу? Можливо, є якась формула успіху, певний алгоритм дій, яких дотримується будь-який успішний бізнесмен?
– Я вважаю, що удачу не можна закласти в Excel. Сьогодні вона посміхається тобі, завтра від тебе відвертається.. Окрім цього, якщо б усі будували свій бізнес за однією універсальною формулою, то не було б і надприбутків. Ідеально усе розрахувати, передбачити усі форс-мажори і зробити так, щоб проект «стрільнув» за будь-яких умов, неможливо. Згадайте кризу в Росії в 2008-2009 роках. Не було жодних передумов, і економіка знаходилась в нормальному стані, усе розвивалось поступово вгору. Але раптово сталася криза в США, яка докотилася до Європи, і західні інвестори були змушені відкликати свої вкладення в російську економіку. Внаслідок цього, в Росії збанкротували багато квітучих девелоперських компаній..


– Чи варто очікувати збільшення потоку закордонних інвестицій в російський ринок нерухомості – зокрема, в петербурзький – в найближчий ча
– Я серйозно не аналізував ситуацію, але вважаю, що зараз ринок в вашій державі достатньо стабільний. Хоча, знову ж, треба розуміти, яким чином іноземний інвестор оцінює перспективність вкладень. Звичайно, в першу чергу він дивиться на те, чи стабільна країна або ні, але потім починається порівняння можливостей. І якщо в одній країні все добре, але інша в цей момент за якимось, навіть найнезначнішим аспектом трохи краща, інвестор вкладатиме кошти саме туди, де плюсів трохи більше. І неважливо, чи йде мова про Росію, Ізраїль, Францію чи ще будь-яку державу, такі правила діють стосовно будь-якої країни.


– В одному зі своїх виступів Ви казали, що з точки зору ведення бізнесу краще Росії країни немає, оскільки «в неї немає обмежень». В Петербурзі девелопери, навпаки, скаржаться на постійне посилення обмежувальних заходів. Що ж все ж таки Ви мали на увазі?
– Знову ж таки проблема перекладу. Насправді я розповідав ізраїльським інвесторам, які багато вклали у Східну Європу, не отримавши в результаті жодного віддавання, про колосальні російські масштаби: і за територіями, і за фінансуванням, і за потенціалом розвитку. Справа в тому, що більшість ізраїльтян не розуміють, що Росія і Східна Європа – це не одне й те ж саме. А я пояснював, що Росія – це окрема країна, і її некоректно порівнювати з маленькою Східною Європою, так само як і російський та східноєвропейський ринки. А що стосується законодавчих обмежень, я не вважаю, що в Росії вони вищі ніж в Ізраїлі або в будь-якому іншому місці. Крім того, відсутність регулювання в бізнесі може завдати невиправної шкоди економіці. Беззаперечні правила – це завжди добре, це нас захищає. Наприклад, в торгівельних центрах після серії пожеж з’явилися нові нормативи протипожежної безпеки. І якщо ми не хочемо, щоб люди згоріли, треба додержуватися них.


– А як Ви розцінюєте рівень адміністративних бар’єрів в Росії?  
– Бюрократія є будь-де – і в Росії, і в Ізраїлі, тільки на моїй батьківщині її більше, ніж у вас.


– Скільки років концерн Fishman Group присутній в Росії, і як за цей час змінився ринок?
– Ми створили Mirland Development Corporation в 2004 році, і за ці 10 років в вашій державі все неймовірно змінилось, починаючи із зниклих автомобілів марки «Лада», які я раніше бачив на кожному кроці, і закінчуючи менталітетом росіян, їх способом життя, рівнем освіти і поглядами. Все дуже швидко розвивається, я можу це стверджувати, спостерігаючи за нашими партнерами і співпрацівниками. Рівень спеціалістів професійно дуже сильно піднявся, і це можна побачити неозброєним оком.


– Яку подію на світовому ринку нерухомості Ви вважаєте найяскравішою у 2013 році?
– Нічого екстраординарного, на мій погляд, в минулому році не трапилось. Це був найстабільніший і, можливо, навіть найнудніший рік в історії нерухомості. Ані криз, ані зльотів, ані падінь. И я вважаю, що це чудово.

 
Yandex.Metrica