Новини

02 грудня 2011 Новини

SVITLAND UKRAINE - УКРАЇНСЬКИЙ ДЕВЕЛОПЕР З ІЗРАЇЛЬСЬКИМ КОРІННЯМ

Ми поговорили про діяльность Svіtland Ukraіne, української дочірньої компанії великого ізраїльського холдингу Fіshman Holdіng, з Едді Прилепським, генеральним директором Svіtland Development, Юлією Басараб, директором з маркетингу та продажів, а також Ганною Чуботіною, керівником відділу торговельних площ компанії Jones Land LaSalle в Україні, що виступає агентом з маркетингу та здачі в оренду площ ТОЦ Sіlver Breeze у Києві.

Наскільки відомо, холдинг Fіshman Holdіng почав розвиток девелоперського бізнесу в країнах СНД із російського ринку. Цей досвід виявився вдалим?

Едді Прилепський: Інтереси холдингу на російському ринку представляє компанія Mіrland Development Corporatіon, яка була створена в 2002 році. За два роки своєї діяльності компанія ввійшла в кілька проектів у Москві, два з яких завершила. У докризовий період Mіrland Development Corporatіon  провела  ІPO на Лондонській фондовій біржі та залучила приблизно $300 мільйонів. Після цього успішного циклу було ухвалене рішення про розширення присутності холдингу в СНД, зокрема, у таких країнах як Україна, Білорусь, а також у Литві. У результаті була створена компанія Svіtland Development. Починаючи з 2007 року, компанія ввійшла в 10 проектів нерухомості в Україні та у два проекти в Білорусі, інвестувавши в цілому  приблизно $100 мільйонів. Однак у кризові роки, як і більшість девелоперів, ми переглянули власну стратегію діяльності та в результаті вийшли з одного проекту в Білорусі та з  двох в Україні. На сьогоднішній день у портфелі Svіtland Development є два невеликих за площею проекти в Луганську й Лисичанську, але основна увага й найбільші очікування пов'язані із двома новими проектами - ТОЦ Sіlver Breeze в Україні та "Парк високих технологій" у Білорусі. Свою діяльність на українському ринку холдинг веде за допомогою дочірньої компанії - Svіtland Ukraіne.

Чи припускає схема ведення девелоперського бізнесу компанії Svіtland Ukraіne участь місцевих партнерів у проектах?

ЕП: Споконвіку стратегія компанії ґрунтувалася на реалізації проектів разом з локальними партнерами, завдання яких полягала в управлінні проектом, у той час як Svіtland Ukraіne повинна була виступати як  інвестор. Згодом  стало ясно, що ця схема не буде працювати, особливо в умовах кризи. Тому ми провели велику реструктуризацію відносин з партнерами, багато хто з яких з початком кризи не змогли брати участь у проектах. Таким чином, на сьогоднішній день у всіх проектах компанія Svіtland залишається практично 100-процентним власником. Єдиний проект, у якому збереглися партнерські відносини, - це торгово-офісний центр Sіlver Breeze, будівництво якого ведеться в Києві. З компанією "УIIК" - нашим партнером у даному проекті - в нас склалися особливі взаємини, оскільки вона виступає не тільки інвестиційним партнером, але й генеральним підрядником. Між нами виникають протиріччя, але в цілому це ефективне і якісне співробітництво.

З якими архітектурними бюро та  консалтинговими компаніями Ви працюєте в Україні?

ЕП: Ми залучаємо як західних, так і локальних архітекторів, які згодом адаптують проекти до українських будівельних норм. Однак бувають виключення. Так, проект Sіlver Breeze був повністю розроблений українським архітектором Сергієм Бабусиним, після чого наш архітектор вніс у проект деякі зміни. Що стосується співробітництва з консультантами, то ми зобов'язані працювати із кращими, тому що цього вимагають наші інвестори. Так, нашими аудиторами є компанії Ernst & Young та Baker Tіlly, брокерами - провідні міжнародні компанії: Jones Lang LaSalle та CBRE. З питань технічного консалтингу ми успішно співпрацюємо з міжнародною компанією Aecom.

Юлія Басараб: Те, що ми залучаємо закордонних архітекторів, дизайнерів і консультантів, пояснюється, в першу чергу тим, що український ринок не може надати той рівень досвіду в проектуванні та  будівництві об'єктів комерційної нерухомості, що є у західних фахівців. Західні консультанти більш глибоко знайомі із проблемами, з якими часто зіштовхуються торговельні або офісні центри. Наприклад, у багатьох торговельних центрів в Україні існують проблеми з кондиціюванням: узимку в приміщенні дуже спекотно, улітку - холодно. За кордоном подібних проблем давно не існує.

ЕП: Ми залучаємо до співробітництва фахівців, які брали участь в десятках подібних проектів і завжди знають, на що обов'язково необхідно звернути увагу. Наприклад,  завжди необхідно ретельно підходити до питання інженерії - енергозабезпечення, вентиляції, кондиціювання, а також звертати увагу на інші дрібні питання, наприклад, оснащеність об'єкта ліфтами, які, у першу чергу, повинні відповідати сучасним вимога

Розкажіть більш докладно про портфель проектів Svіtland Development.

ЕП: Н На сьогоднішній день у портфелі компанії Svіtland Development є два активних проекти - ТОЦ Sіlver Breeze у Києві (загальна площа - 75 715 м2) і "Парк високих технологій" у Мінську (Білорусь) загальною площею 90 000 м2.

Проект "Парк високих технологій" чимось схожий на російський інноваційний центр "Сколково". Мова йде про створення зони високих технологій, резидентами якої стануть компанії, які займаються винятково програмним забезпеченням. На сьогоднішній день зареєстровано близько 120 резидентів цього парку, з них близько 60 - іноземні компанії, і 60, відповідно, - локальні. "Парк високих технологій" - проект, до складу якого ввійдуть два офісних і п'ять житлових будинків, невеликий торговий центр і фітнес-центр, оператором якого стане, швидше за все, відома на українському ринку компанія. Будівництво парку ми почали близько 8 місяців назад. На даний момент ведеться будівництво офісних будинків. Перша будова загальною площею 16 000 м2 буде завершена в грудні 2012 року. Загальний обсяг інвестицій у реалізацію "Парку високих технологій" оцінюється в $ 100 мільйонів.

Виходячи з досвіду діяльності Вашої компанії, у якій країні - Україні або Білорусі - закордонному інвесторові простіше вести бізнес?

ЕП: В Білорусі робота іноземних інвесторів здійснюється трохи за іншою схемою у зв'язку з тим, що нерезиденти не можуть оформити право приватної власності на землю в цій країні. Це одна із причин, яка відлякує потенційних закордонних інвесторів, які завжди хочуть знати, наскільки захищені їхні права. Іноземні інвестори, які зважуються вийти на ринок Білорусі, працюють в основному у форматі інвестиційного договору з республікою, інтереси якої представляє Рада Міністрів Республіки Білорусь або міськвиконкоми. Одним з більших мінусів інвестиційного договору та подібного роду взаємин є те, що доводиться працювати безпосередньо з урядом, чиновниками аж до моменту введення об'єкта в експлуатацію. Ще один з великих мінусів ведення бізнесу в Білорусі - планова економіка. Держава вимагає виконання певних строків. Якщо з державою підписаний інвестиційний договір на будівництво 100 000 м2 до 2013 року, але до зазначеного строку проект не був реалізований, інвестиційний договір може бути розірваний. Це свідомо невірна бізнес-стратегія. Інвестор завжди орієнтується на такий важливий фактор як попит та пропозиція, в свою чергу, подібна ситуація веде до появи "білих слонів" -  будинків, що пустують, які не цікаві орендарям. Але цим список проблем не обмежується.

Приблизно два роки тривала наша суперечка з приводу площі "Парку високих технологій", в результаті первісно запланований будівельний обсяг - 500 000 м2 - зменшився до 90 000 м2. Ми наполягали на тому, що не готові реалізовувати умови інвестиційного договору в складних економічних умовах. В результаті відбулося перепідписання укладеного раніше договору, але вже на інших умовах, більше вигідних для нас. Проект зменшився в обсязі, але, на нашу думку, став більше ефективним.

Що нового представить проект ТОЦ Sіlver Breeze українському ринку в цілому й орендарям зокрема ?

ЮБ: ТОЦ Sіlver Breeze розташований в густонаселеному районі Києва, ненасиченому професійними об'єктами торговельної й офісної нерухомості. Тут можна побудувати об'єкт будь-якого формату, і він користувався би попитом. Але у нас інший підхід - ми хочемо запропонувати ринку якісно новий, успішний проект, який буде працювати і користуватися попитом не тільки зараз, але й у перспективі 8-13 років. Саме тому ми залучаємо до його реалізації кращих фахівців, які є на сьогоднішній день на ринку.

ЕП: Нам важливо зробити цей проект якісним в таких важливих питаннях як інженерія, інфраструктура, ін. Наприклад, в Європі у великих офісних і торгових центрах паркінги є повністю автоматизованими, і ми намагаємося привнести цей досвід в усі наші проекти, в тому числі в Sіlver Breeze.

ЮБ: Будівництво об'єкта почалося в 2010 році. Була виконана основна, дуже трудомістка частина робіт - два підземних поверхи паркінгу. Що стосується введення в експлуатацію, ми орієнтуємося на вересень-жовтень 2012 року. На даний момент ми робимо все, щоб реалізувати проект у запланований термін, і поки йдемо за графіком.

Ганна Чуботіна: Станом на жовтень 2011 року побудована торговельна частина, а саме 16 000 м2 здаваних торговельних площ, і початі роботи зі зведення четвертого поверху будови (перший поверх офісної частини, що складається із двох будинків). ТОЦ Sіlver Breeze - якісний проект, який буде побудований у самому серці густонаселеного району. Зона охоплення складе не менш 300 000 чоловік.

Якщо говорити про торговельну складову, то даний ТОЦ буде надавати весь набір товарів і послуг щоденного попиту, що покриє потреби мешканців району. У центрі будуть присутні мережні бренди одягу, в тому числі нові для українського ринку. На сьогоднішній день в оренду здано близько 75% торговельної частини комплексу.

Торгово-офісний центр Silver Breeze, Київ

Місце розташування: перехрестя Дніпровської набережної та вулиць Д. Серафімовича і П. Тичини, Дніпровський район, Київ, Україна

Девелопер: Svitland Ukraine

Загальна площа: 75 715 м2

Офісна площа: 31 332 м2

Клас офісної складової, заявленої девелопером: В+

Торгова площа: 23 016 м2

Площа паркінгу: 21 367 м2

Кількість машиномісць: 550

Початок будівельних робіт: 2010 рік

Введення об’єкту  в експлуатацію: осінь 2012 року

Загальний об’єм інвестицій: приблизно $100 мільйонів.

З якими операторами вже підписані попередні договори оренди?

АЧ: На сьогоднішній день підписані договори оренди з "Сільпо", Mіlavіtsa, BROCARD, Collіns, Yves Rocher, Lerros, Respect, Pоlaroіd, Aroma та ін. У січні-лютому наступного року ми зможемо назвати мережних операторів, які будуть орендувати загальну площу більше 4000 м2.

ЮБ: Що стосується офісної складової, на наш погляд, розташування на Лівому березі має свої плюси. По-перше, на сьогоднішній день на Лівому березі Києва немає якісних офісних площ. По-друге, існує велика кількість компаній, для яких питання розташування в центрі Києва не є принциповим, а головну роль відіграє конкурентна ціна і якість. По-третє, як відомо, ранком всі транспортні потоки спрямовані на Правий берег, а ввечері - у зворотному напрямку. Відповідно, наші орендарі зможуть безперешкодно добиратися до об'єкта, що буде істотною перевагою.

Розкажіть про плани компанії з розвитку на найближчу перспективу, про проекти, які вона планує розвивати на території України. Які регіони й міста є пріоритетними для розвитку компанії?

ЕП: З 20 країн, де сьогодні працює Fіshman Holdіng, до України - особлива увага. Ми маємо намір вивести компанію Svіtland Ukraіne на рівень, якого досягла компанія Mіrland Development Corporatіon у Росії. У нас досить великі плани: стратегія Svіtland Ukraіne припускає протягом  двох років розширення портфеля компанії до приблизно 200 000 м2. Не виключено, що ми запустимо додаткові проекти нерухомості. Дане рішення було прийнято у зв'язку з тим, що в Fіshman Group, на відміну від інших девелоперів, які працюють на українському ринку, має можливість залучення дешевих фінансових засобів, переважно від ізраїльських фінансових інститутів. Також з нами працює Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР), який задіяний практично в усіх наших проектах у Росії, крім Москви. У тому числі він фінансує проект в Білорусі. ЄБРР готовий заходити в наші проекти в Україні. Також ми перебуваємо в стадії підписання договорів із закордонними банками, про які я не можу говорити відкрито, відповідно до умов конфіденційності.

Інтереси Svіtland Ukraіne націлені переважно на Київ, де існують більші можливості для розвитку проектів торговельної нерухомості. Не виключено, що ми почнемо реалізовувати також проекти в сфері житлової нерухомості: столичний ринок житла починає оживати, а наша компанія володіє декількома підходящими земельними ділянками. Крім Києва, ми плануємо активно розвиватися в Харкові, де в нас є дві земельних ділянки. Зараз ведуться переговори з міською владою стосовно концепції об'єктів, які можуть бути побудовані на цих ділянках. Після реалізації проектів ми маємо намір самостійно ними управляти.

Чи плануєте Ви виводити в Україну інші бізнеси Fіshman Holdіng?

ЕП: Ми хотіли вивести в Україну мережу Home Center у форматі DІ. Однак наміру конкурувати з існуючими мережами - "Новою Лінією" та "Епіцентром" - у нас немає. Наша ідея полягала в тому, щоб разом із сильним місцевим партнером-ритейлером створити мережу магазинів з унікальним для українського ринку форматом - площею від 1000 м2 до 2000 м2, рівня "середній +" з орієнтацією на товари для дому, які будуть розташовуватися в торгових центрах поряд із традиційними якірними орендарями - продуктовими супермаркетами, супермаркетами побутової техніки та електроніки. В Європі цей формат працює дуже успішно. Ми вели переговори відносно підписання відповідного договору, але через кризу наш партнер "загальмував" процес.

Телекомунікаційний бізнес ми вирішили не виводити в Україну.

Fishman Holding

Fіshman Holdіng - один з найбільших інвестиційних холдингів в Ізраїлі. Компанія була заснована в 1970-х роках Елиезером Фішманом і починала свою діяльність у сфері нерухомості. На сьогоднішній день інтереси Fіshman Holdіng фокусуются на всіх сегментах нерухомості – комерційної, промислової та житлової. Компанія представлена в 20 країнах світу, в 16 з яких вже має реалізовані об'єкти нерухомості. У цілому холдинг володіє та управляє більше 5 мільйонами м2 нерухомості.

Крім нерухомості, бізнес-інтереси Fіshman Holdіng сконцентровані в сферах медіа -, телекомунікацій та ритейла. Зокрема, в Ізраїлі компанія розвиває близько 15 торговельних мереж, які спеціалізуються на іграшках (Toys "R" Us), побутовій техніці та електроніці (Bіg Box), одягу та аксесуарах (Celіo), ін. Також компанія розвиває торговельну мережу Home Center у сегменті Do Іt Yoursefl. Магазини цієї мережі представлені, зокрема, у Росії, Сербії, на Кіпрі, ін.

Svitland Ukraine LLC

Svіtland Ukraіne - українська девелоперськая компанія, яка володіє диверсифікованим портфелем інвестиційно-будівельних проектів в Україні. Компанія була заснована в 2006 році з метою розширення діяльності Fіshman Holdіng у країнах СНД.
Yandex.Metrica