Новини

01 грудня 2013 Новини

Kупувати нерухомість краще сьогодні

Йосип Фрідман, генеральний директор Світленд в Білорусі та Литві, підвів підсумок 2013 року і розповів про перспективи розвитку ринку житлової нерухомості у 2014 році.

журнал «Діло», №12 (233) 2013

Підсумки 2013-го року для ринку житлової нерухомості дивовижними не стали: перші півроку ціни продовжили зростання, що почалося наприкінці 2011 року. Попит на нерухомість залишався високим у зв'язку з відносною доступністю житлового кредитування. Чіткіше намітився ще один тренд - дефіцит земельних ділянок в Мінську. Думаю, що до кінця року кардинальних змін на ринку чекати не варто.

Більш того, протягом року всіх цікавило питання динаміки зміни вартості квадратного метра.

У першому півріччі ціна зростала , продовживши торішню тенденцію, проте в другій половині 2013-го ми спостерігаємо стагнацію. Чому ж протягом півроку ціни повзли вгору?

Причин зростання було декілька. По-перше, це дефіцит земельних ділянок в Мінську. Фактично, сьогодні для будівництва доступні два види земель: території з обтяженням або землі, де існує серйозна нестача інфраструктури. В обох випадках освоєння земельних ділянок призведе до збільшення собівартості квадратного метра, а значить і підвищення вартості нерухомості для клієнтів.

По-друге, на динаміку цін впливає вартість будівництва, яка зараз завищена, в тому числі через брак будівельників: реалізованих проектів в Мінську багато, а будівельників - мало. Ми відчуваємо велику нестачу працівників, тому деякі міжнародні гравці привозять своїх будівельників, наприклад, з України та Туреччини.

Ймовірно, в 2014-му ситуація зміниться, тому що наступного року здається багато об'єктів, що будуються у зв'язку з чемпіонатом світу з хокею, і вже не буде настільки масивного і масштабного будівництва як з державним капіталом, так і з приватними інвестиціями. Подивимося, як буде змінюватися динаміка витрат на трудовитрати.

По-третє, якщо говорити про динаміку попиту, то в першій половині року він також помітно зростав. У першому півріччі 2013-го спостерігали відносну доступність кредитних інструментів для населення. І треба сказати, що достатньо багато з наших клієнтів скористалися житловими кредитами. Проте, зараз частина клієнтів зайняла очікувальну позицію - на зниження попиту більшою мірою вплинула недоступність кредитування. Особливим чином це відчули не найбільші забудовники, які укладають угоди по передоплаті і не можуть собі дозволити продавати житло в розстрочку. Проте я очікую, що кредитування стане знову доступним на початку наступного року.

Тим не менше, поки занадто рано говорити про задоволений попит - житла в столиці все ще не вистачає. До того ж, сьогодні для простих сімей немає альтернативи вкладення власних накопичених коштів. Знайомі мені банкіри відзначають, що люди з недовірою ставляться до банківських вкладів: бояться кіпрського ефекту. Більш того, історично склалося переконання, що вклади в нерухомість найнадійніші.

Якщо говорити про якість пропозиції у 2013-му році, то вона, нажаль, змінюється не так динамічно, як би цього хотілося. Під якістю я маю на увазі кілька позицій - це готовий продукт і рівень надання послуг. Треба розуміти, що для багатьох придбання нерухомості - це найбільш значуща покупка в житті. Ми нещодавно здавали будинок, після чого влаштували зустріч мешканців з керівництвом компанії. До нас підходили клієнти зі словами подяки, тому що багато з них довгий час не здійснювали покупку просто тому, що не бачили надійного плеча партнера і боялися, що їх обдурять. Коли клієнт приходить у відділ продажів, він повинен відчувати впевненість, що за свої гроші отримає найкращий продукт на ринку.

Якість же готового житла не завжди відповідає тому, що було спочатку заявлено в проекті. Так, далеко не все, що сьогодні називають «бізнес» і «еліт» класом таким являється. Це типова для країн пострадянського простору ситуація, яка, нажаль, через великий і ще не задоволений попит затрималася в Білорусі. Проте, зміни настають тоді, коли посилюється конкуренція. Сподіваюся, незабаром ми це відчуємо.

Чого чекати від 2014-го року? Динаміка цін в перші місяці буде приблизно така ж сама, як і зараз. Проекти, які програють за місцем розташування, якістю або плануванням житла, ймовірно, трохи знизять вартість квадратного метра. У більш продуманих проектах можливі стагнація або несуттєве підвищення ціни. Думаю, що в цілому до кінця наступного року вартість нерухомості буде поступово йти вгору, однак швидкість її зростання прогнозувати не беруся. Це буде залежати від багатьох факторів, в першу чергу, від доступності кредитування для будівництва або купівлі квартири.

На ціні відіб'ється і дефіцит земельних ділянок у столиці . За МКАДом великої кількості нових проектів очікувати також не варто: макроекономічне становище в країні важке, і навряд чи значні кошти виділятимуться на поліпшення інфраструктури, яка необхідна для активізації як заміського будівництва, так і будівництва в містах-супутниках.

Ми дуже сподіваємося, що найближчим часом все-таки відбудуться зміни на законодавчому рівні. Президент вже не раз повторював, що будівельній галузі час переходити на європейські стандарти. І чим швидше це відбудеться, тим краще, тому що такі зміни безпосередньо вплинуть на ціноутворення і на якість житла. Процес проектування можна буде прискорити, а вимоги, які сьогодні просто не відповідають здоровому глузду, скоротити.

Загалом, білоруський ринок житлової нерухомості впевнено йде вперед - ми все частіше будемо бачити більш якісні проекти, покращене обслуговування клієнтів. Якщо говорити про десятирічну перспективу, то в місті з'являться райони, де старий житловий фонд буде замінений новим. Так відбувається у великих містах Росії, в Ізраїлі, де сьогодні зносяться цілі квартали старого житла, а на їхньому місці будуються висотки. Однак у Білорусі це стане можливим тільки тоді, коли вартість квадратного метра досягне певної планки, а будівництво з обтяженням виявиться рентабельним. Наприклад, в центрі Ізраїлю вартість квадратного метра сьогодні тримається на рівні $ 4-6 тис. і в окремих випадках доходить навіть до $ 10 тис.! За такою схемою ринки розвиваються в багатьох країнах, Білорусь винятком не стане. Звичайно, через два-три роки до таких цін ми не прийдемо. Проте, купувати нерухомість краще сьогодні!

Yandex.Metrica